.Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ từ mô hình thuê đất truyền thống sang Nhà xưởng Xây sẵn (RBF), đáp ứng nhu cầu cấp thiết của các doanh nghiệp quốc tế về tốc độ triển khai. Cushman & Wakefield nhận định, RBF không chỉ là giải pháp mặt bằng mà còn là công cụ chiến lược quan trọng, giúp doanh nghiệp nhanh chóng đi vào sản xuất và tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu, đồng thời tối ưu hóa vốn đầu tư và giảm thiểu rủi ro pháp lý
RBF không còn chỉ là giải pháp tạm thời, mà đã trở thành lựa chọn ưu tiên trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu cần tốc độ và linh hoạt. Ảnh: Internet
Giải pháp nhanh chóng giữa bối cảnh cạnh tranh toàn cầu
Việt Nam đang nổi lên như một trung tâm sản xuất quan trọng trong khu vực, thu hút dòng vốn FDI lớn từ các ngành công nghệ cao và công nghiệp hỗ trợ. Theo Cushman & Wakefield, sự thay đổi trong nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp phản ánh xu hướng mới: các doanh nghiệp không còn quan tâm tối đa đến sở hữu tài sản, mà ưu tiên hiệu quả vận hành, linh hoạt mở rộng và giảm thiểu rủi ro pháp lý. Trên thực tế, việc tự xây dựng nhà xưởng trên đất thuê truyền thống, mặc dù mang lại quyền kiểm soát thiết kế, nhưng thường kéo dài 18–24 tháng và yêu cầu vốn đầu tư ban đầu lớn, khiến nhiều nhà sản xuất e ngại.
Ngược lại, RBF đáp ứng trọn vẹn nhu cầu “nhanh, gọn, an toàn” của doanh nghiệp. Nhờ các nhà xưởng đã được xây dựng sẵn và trang bị tiêu chuẩn quốc tế, doanh nghiệp có thể bắt đầu sản xuất chỉ sau vài tuần, thay vì chờ đợi nhiều tháng cho các thủ tục pháp lý và xây dựng. Báo cáo quý III/2025 của Cushman & Wakefield cho biết, tỷ lệ lấp đầy RBF trên toàn quốc duy trì ở mức trung bình 88%, trong đó khu vực phía Nam đạt 92% trên tổng nguồn cung 6,5 triệu m2, còn phía Bắc giữ ổn định từ 84–88% với 5,1 triệu m2. Phần lớn các dự án mới, khoảng 54%, được các nhà sản xuất cấp phép lựa chọn mô hình RBF, chủ yếu trong các ngành kỹ thuật cơ khí chính xác, linh kiện điện tử, dệt may công nghệ cao, dược phẩm và thiết bị y tế.
“Điều này cho thấy một chuyển dịch chiến lược quan trọng: RBF không còn chỉ là giải pháp tạm thời, mà đã trở thành lựa chọn ưu tiên trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu cần tốc độ và linh hoạt”, Bà Minh Hoàng, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định và nhấn mạnh, “RBF mang lại khả năng tối ưu hóa vốn và rủi ro pháp lý, đồng thời cung cấp lộ trình đầu tư dự báo được và tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế”.
Vì sao RBF được ưa chuộng?
Một trong những điểm hấp dẫn nhất của RBF là khả năng chuyển chi phí đầu tư vốn lớn thành chi phí vận hành. Cushman & Wakefield phân tích, doanh nghiệp không cần đầu tư 10–15 triệu USD để mua đất và xây dựng nhà xưởng 10.000 m2, thay vào đó chỉ phải trả khoảng 50.000 USD mỗi tháng cho thuê. Cơ chế này giúp giữ lại 80–85% vốn đầu tư ban đầu, đồng thời mang lại tính linh hoạt trong mở rộng hoặc rút lui khỏi thị trường – một ưu thế nổi bật so với mô hình truyền thống vốn ràng buộc vốn lớn vào tài sản cố định.
RBF còn giải quyết các vấn đề pháp lý phức tạp tại Việt Nam, bao gồm Giấy phép Xây dựng, Đánh giá Tác động Môi trường (ĐTM) và Chứng nhận Phòng cháy Chữa cháy (PCCC), bằng cách giao trách nhiệm cho nhà phát triển chuyên nghiệp. Điều này giúp các doanh nghiệp tập trung vào sản xuất thay vì thủ tục hành chính, đồng thời đảm bảo cơ sở vật chất đạt chuẩn quốc tế với tải sàn từ 1.000–4.000 kg/m2, chiều cao thông thủy trên 10 mét, hạ tầng điện ổn định và hạ tầng logistics nội khu tối ưu cho container 40-foot.
Không chỉ dừng lại ở mặt bằng, nhiều dự án RBF hiện nay tuân thủ các tiêu chuẩn ESG và công trình xanh quốc tế, như LEED hoặc LOTUS. Các cơ sở này sử dụng năng lượng mặt trời, vật liệu carbon thấp và ánh sáng tự nhiên tối ưu, đồng thời cung cấp môi trường làm việc chất lượng cao, giúp doanh nghiệp thu hút và giữ chân nhân lực.
Giá thuê thấp, cơ hội lớn
So với các thị trường Trung Quốc, châu Âu hay ASEAN, giá thuê RBF tại Việt Nam hiện dao động quanh 5,5 USD/m2/tháng, thấp hơn đáng kể so với 7–9 USD/m2/tháng ở Trung Quốc hay 8,5–16 USD/m2/tháng tại châu Âu. Mức giá cạnh tranh này, kết hợp với ổn định chính trị và mạng lưới FTA (CPTPP, EVFTA, RCEP), giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất muốn tiếp cận 65% thị trường toàn cầu với ưu đãi thuế quan.
Bà Minh Hoàng dự báo, trong ba năm tới, phía Bắc sẽ bổ sung hơn 1 triệu m2 diện tích RBF, với giá thuê đất tăng 3–9% hàng năm, phía Nam tăng 3–7%. Nguồn vốn đầu tư đang chuyển mạnh sang các cơ sở có thông số kỹ thuật cao, tuân thủ ESG tại các tỉnh vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt, phản ánh xu hướng “chất lượng trên số lượng” và bền vững trong phát triển công nghiệp.
Dự án KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2 là một ví dụ điển hình. Nằm trong KCN Việt Nam – Singapore (VSIP), dự án đạt chứng nhận LEED Vàng, cung cấp công suất điện tiêu chuẩn 100 kW/m2, khả năng nâng cấp lên 200 kW/m2, đáp ứng nhu cầu sản xuất thâm dụng năng lượng và phòng sạch. Khách thuê còn được hưởng tiện ích tập trung, an ninh, hậu cần và rút ngắn thời gian hành chính, giúp đẩy nhanh quá trình đầu tư vào Việt Nam.
Thị trường RBF tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn định hình rõ rệt, từ mô hình nhà xưởng cơ bản chi phí thấp sang cơ sở vật chất cao cấp, chuẩn quốc tế. Sự chuyển dịch này giải quyết bài toán vốn và tốc độ, đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu. Tuy nhiên, việc tăng giá thuê và yêu cầu tiêu chuẩn cao đòi hỏi các nhà phát triển trong nước phải nâng cấp năng lực, áp dụng chuẩn mực quốc tế và quản lý rủi ro pháp lý chặt chẽ hơn. Nếu không, Việt Nam có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các thị trường ASEAN khác.
RBF phản ánh xu hướng toàn cầu: doanh nghiệp ưu tiên thuê dịch vụ để linh hoạt, giảm rủi ro và tập trung vào hoạt động cốt lõi, trong khi nhà phát triển chịu trách nhiệm về kỹ thuật, pháp lý và hạ tầng. Với lợi thế chi phí, ổn định chính trị và FTA, Việt Nam đang đứng trước cơ hội củng cố vị trí trên bản đồ sản xuất toàn cầu, nhưng cần tiếp tục nâng cao chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn vận hành để giữ vững sức hấp dẫn.
PV
Bài viết đóng góp, xin gửi về:
leanhpv@gmail.com
