Thị trường công nghiệp – logistics phía Nam đồng bằng sông Hồng đang ghi nhận sự dịch chuyển đầu tư từ các tỉnh lõi. Ninh Bình, với quỹ đất rộng và kết nối vùng được củng cố, nổi lên như một mắt xích tiềm năng trong mạng lưới sản xuất – hậu cần toàn vùng.
Ninh Bình đang là điểm đến của nhiều tập đoàn công nghệ lớn như Honda, Canon, Hyundai, LG Display, góp phần hình thành hệ sinh thái sản xuất phụ trợ và kéo theo nhu cầu dịch vụ logistics, kho vận
Hạ tầng kết nối và quỹ đất rộng: đòn bẩy thu hút đầu tư
Sau khi bản đồ hành chính mở rộng, Ninh Bình đang được nhìn nhận như một mắt xích chiến lược nằm giữa Hà Nam – Nam Định và các tỉnh công nghiệp Bắc Bộ. Theo công bố từ Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy đến quý III/2025 tại Ninh Bình đạt khoảng 5.082 ha, với gần 3.000 ha đang được quy hoạch và xây dựng thêm. Bên cạnh đó, giá thuê đất công nghiệp tại tỉnh duy trì trong khoảng 130–140 USD/m²/chu kỳ thuê, được đánh giá có sức cạnh tranh so với các tỉnh công nghiệp lân cận.
Nguồn tin từ các công ty nghiên cứu thị trường còn ghi nhận, Ninh Bình đang là điểm đến của nhiều tập đoàn công nghệ lớn như Honda, Canon, Hyundai, LG Display, góp phần hình thành hệ sinh thái sản xuất phụ trợ và kéo theo nhu cầu dịch vụ logistics, kho vận.
Tại lễ khởi công Khu công nghiệp Đồng Văn V – giai đoạn 1 diễn ra ngày 10/10/2025, Western Pacific Group – chủ đầu tư dự án này – cho biết khu công nghiệp có quy mô 237,29 ha, tổng vốn đầu tư 2.911 tỷ đồng. Dự án đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư tại Quyết định số 635/QĐ-TTg ngày 12/7/2024, do Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Ninh Bình là cơ quan quản lý trực tiếp và giám sát triển khai.
Dự án tọa lạc tại vị trí chiến lược — kết nối trực tiếp cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, Quốc lộ 1A, cách sân bay Nội Bài khoảng 70 km, cảng Hải Phòng 110 km, đồng thời nằm gần tuyến đường sắt quốc gia. Western Pacific Group cho biết, dự án sẽ áp dụng mô hình LIC (Logistics-Industrial Cluster), tích hợp hạ tầng điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, kho xưởng xây sẵn và viễn thông để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nhanh chóng hơn.
“Khu công nghiệp Đồng Văn V sẽ dành riêng quỹ đất để ưu tiên doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) và doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ (CNHT). Chúng tôi mong muốn kiến tạo “hạ tầng sẵn sàng” để doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai và tiết kiệm chi phí vận hành”, ông Trần Anh Vương, Tổng Giám đốc Western Pacific Group cho biết.
Cơ hội – thách thức trong xu thế chuỗi công nghiệp vùng
Trong báo cáo quý III/2025, Cushman & Wakefield chia sẻ, khi vùng kinh tế phía Bắc được tái định nghĩa theo đơn vị hành chính mới, tổng nguồn cung đất công nghiệp toàn vùng đạt 23.563 ha, tăng 37% so với trước đây. Đồng thời, có ít nhất 3 khu công nghiệp mới được bổ sung tại các tỉnh như Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, với hơn 700 ha quỹ đất mới.
Vẫn theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy trung bình các khu công nghiệp miền Bắc quý III/2025 đạt 67%, giảm nhẹ so với quý trước do lượng cung mới được đưa vào thị trường. Trong khi đó, giá thuê khu công nghiệp miền Bắc quý III/2025 được trung bình khoảng 133 USD/m², thấp hơn một chút so với quý trước nhưng vẫn tăng khoảng 4% so với cùng kỳ năm trước.
Điểm đáng chú ý là thị trường kho xưởng xây sẵn (RBF) miền Bắc đang ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khoảng 87% trong quý III/2025, tăng so với quý trước, bất chấp sự gia tăng nguồn cung mới — cho thấy nhu cầu thực về không gian sản xuất – kho vận vẫn mạnh.
Tuy nhiên, không phải mọi địa phương đều hưởng lợi đồng đều. Những tỉnh có hạ tầng kết nối kém hoặc chưa hoàn thiện các dịch vụ hậu cần, nguồn cung điện, xử lý nước thải có nguy cơ bị bỏ lại phía sau. Chính vì vậy, việc đẩy mạnh quy hoạch, đầu tư hạ tầng vùng, cũng như hoàn thiện thủ tục hành chính, là điều kiện bắt buộc để biến tiềm năng thành lợi thế bền vững.
Trong kịch bản thuận lợi, Ninh Bình và các tỉnh vệ tinh có thể trở thành vùng đệm công nghiệp – logistics, hỗ trợ giảm áp lực về quỹ đất và chi phí cho các tỉnh trong vùng lõi như Bắc Ninh và Hải Phòng.
Nhìn rộng hơn, dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển sản xuất sang các địa phương có chi phí hợp lý hơn, đi kèm với mục tiêu phát triển xanh – bền vững, đang tạo ra áp lực và cơ hội đặt ra cho các tỉnh như Ninh Bình trong việc tiếp tục xây dựng hệ sinh thái hạ tầng – dịch vụ hỗ trợ, mà không đơn thuần chỉ là mở rộng diện tích cho thuê đất.
PV
Bài viết đóng góp, xin gửi về:
leanhpv@gmail.com
